2020-ый год испытал на прочность многие отрасли. О том, каким он был для застройщиков, какие факторы влияли на ситуацию, почему в Новосибирске не работает программа комплексного устойчивого развития территорий, а также другие проблемы отрасли «Континент Сибирь» обсудил с генеральным директором ГК «СМСС» АНТАТОЛИЕМ ПАВЛОВЫМ.
– Анатолий Владимирович, в конце года принято подводить итоги. Вы довольны 2020 годом?
– Этот год был для строительной отрасли достаточно непростой, я бы даже сказал, что тяжелый. В основном, конечно, это связано с пандемией, с её последствиями. Надо понимать, что у нас на самой черновой работе не только на стройках, но и в других отраслях промышленности, используют неквалифицированный рабочий труд мигрантов. Они в этом году не смогли приехать.
Граждане из КНДР традиционно занимаются отделочными работами, из Азербайджана и Армении – благоустроительными. Из Кыргызстана, Узбекистана и Таджикистана к нам приезжали разнорабочие, отделочники, каменщики, плотники бетонщики и другие. Это огромное количество рабочих рук, которых отрасль в этом году была лишена. К сожалению, россиян не привлекает тяжелый низкооплачиваемый труд. Страшнейший дефицит рабочих кадров сказывался на темпах строительства. Соответственно, это вызывало настоящую конкурентную борьбу между застройщиками за людей. Фактически повышали уровень заработной платы даже разнорабочим. Что, естественно, повлекло за собой увеличение стоимости квадратного метра.
– Какие еще факторы влияли на строительную отрасль?
– Усложнилась, стала бюрократичнее система получения разрешений на строительство, внесение изменений в разрешение на строительство и получение разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Снижение ставки ипотечного кредитования тоже сыграло неоднозначную роль. С одной стороны, это потянуло за собой увеличение объема продаж, но с другой, автоматически увеличило стоимость квадратного метра. Спрос рождает предложение.
– Каким этот год был для вашей компании?
– Мы смогли сохранить стабильность. Это один из немногих периодов жизни нашей компании, — а в этом году мы отметили свое 15-летие, — когда мы не увеличили ни объем производства, ни штат. Я считаю, что в условиях пандемии сохранить компанию в полном объеме уже достижение.
Мы заканчиваем год хорошо, потому что, несмотря на тяжелейшие условия, выходим без потерь.
В следующем году мы продолжим строительство наших ЖК «Чкалов», «Ломоносов», «Бирюзовая жемчужина», где-то вторую очередь, где-то третью и четвертую. Локации наших жилых комплексов весьма удачны, с хорошей транспортной доступностью, рядом с лесными массивами. Квартиры в ЖК «Гранит», которые мы сдали к Новому году, практически все проданы.
ЖК «Гранит»
Этот год также посвятили подбору земельных участков в разных частях города. Сейчас у нас их шесть. Думаю, в следующем году приступим к реализации проектов на этих территориях.
– В декабре стало известно, что принятие Генплана Новосибирска откладывается. Это отразилось на деятельности вашей компании?
– История, связанная с разработкой и не утверждением Генерального плана, так или иначе, притормозила формирование отдельно взятых земельных участков под строительство локальных ЖК. Я думаю, что в этом мы не одиноки, такая же ситуация и у других застройщиков.
Тут нужно очень четко понимать, что Генплан – это документ, который должен определить общую стратегию, концепцию развития города. Это такой каркас, на который нанизывается дальнейшая детализация развития районов и микрорайнов города. Генеральный план – это не парки и зеленые насаждения, которые сегодня почему-то стали краеугольным камнем при утверждении стратегии развития города. Это в первую очередь инфраструктура города – где будут проходить главные магистрали и улицы, образно говоря, где будет первое транспортное кольцо Новосибирска, куда будут протянуты инженерные коммуникации, тепло- и водообеспечение, развитие метро (у нас же даже нормального метродепо нет), где будут расположены школы, детские сады и новые больницы. Все это заложено в актуализированном Генплане города до 2030 года.
Три дома на Михайловской набережной в Новосибирске станут визитной карточкой города
В Генплане указаны направления развития. В нем не должно быть детального описания земельных участков. Это все прорабатывается в других документах, таких как правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если мы сейчас в Генплане начнем прописывать все мелочи вплоть до фасадов, мы его не примем до 2030 года.
Генплан – это стратегический документ. А тактический – это ПЗЗ, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и так далее.
Концепция развития муниципалитета не должна зависеть от частного мнения. Если мы будем спрашивать каждого жителя Новосибирска, что ему хочется, мы никогда не придем к консенсусу. Потому что один хочет сохранить парк, поскольку он в детстве там катался на велосипеде, другой считает, что велосипедные дорожки не нужны и тому подобное. Надо утвердить каркас города. И следовать ему.
– Но ведь парки-то тоже нужны. Новосибирск сегодня не относится к зеленым городам.
– Создать новый парк несложно. Сегодня технологии позволяют парки перевозить с места на место. Мы высаживаем деревья, которым уже по 20 лет, и они хорошо приживаются. Посмотрите на наши объекты, которые мы сдали 10 лет назад. Вокруг них растут уже высоченные деревья, уже шишки на елках есть. Посмотрите на внутренние дворы на улице Державина, у ЖК на Лескова и другие.
Мое глубокое убеждение: каждый должен заниматься своим делом. Мы умеем строить, умеем благоустраивать и создавать парки. На улице Лескова мы снесли металлические гаражи, а на их месте разбили парк, сделали дорожки и тротуары, засадили территорию лесом, что не прижилось, на следующий год поменяли. Сейчас там все выглядит фрагментом леса.
А спасать парки вразрез с концепцией развития города – это неправильно. Я предполагаю, что никто из говорящих сегодня о спасении парков ни одного пока не создал. Так давайте разрабатывать генеральный план, строить и благоустраивать будут профессионалы.
Вы посмотрите, что творится в городе. Стоит свернуть с основных городских магистралей, и по некоторым улицам даже в центре Новосибирска не на каждой машине проедешь. Вот о чем надо говорить в Генплане. Нельзя останавливать развитие города ради каких-то частных интересов.
– Как вы думаете, Новосибирску удастся выполнить нацпрограмму «Жилье и городская среда»?
– Если сохранится сегодняшний подход к выделению земельных участков, то у меня возникают большие сомнения.
В Новосибирске практически нет свободной земли. В то же время большие территории в центре города заняты частным сектором, ветхим и аварийным жильем, который по большому счету надо сносить. Чтобы решить эту задачу мэрия Новосибирска предложила такой механизм, как КУРТ – комплексное устойчивое развитие территории. Весь частный сектор города поделили на КУРТы. Однако этот инструмент оказался сложным, до конца не продуманным и для застройщика, по большому счету, не интересным. Поэтому до сих пор не один КУРТ на территории города не реализован.
– В чем заключается идея КУРТа?
– КУРТ разрабатывали как инструмент очистки городских территорий от замшелого частного сектора. Есть разные виды КУРТов: по инициативе собственника и по инициативе муниципалитета.
Муниципалитет формирует участок, выставляет его на торги, и затем победитель аукциона получает на руки договор по комплексному устойчивому развитию территории. Но расселять людей из частного сектора должен сам застройщик. В результате мы платим деньги мэрии, выиграв аукцион, а затем за собственные деньги выкупаем дома у владельцев, так как ни в одном федеральном законе не прописано, что по условиям КУРТа можно изымать собственность в пользу государства. Кроме того, по условиям мэрии КУРТ должен быть достаточно большим, чтобы на этой территории предусмотреть также строительство школ и поликлиник. Возникает вопрос, а что дает КУРТ мне, как застройщику? С таким же успехом без всякого аукциона можно выкупить дома в частном секторе в интересной для застройщика локации.
Идея, конечно, хорошая. Городу интересна застройка целыми кварталами, чтобы не оставались среди современных объектов старые, завалившиеся дома, а таких примеров у нас много в центре на той же улице Семьи Шамшиных. Они остаются, потому что порой выкупить их не возможно либо из-за неадекватных аппетитов владельцев, либо потому что собственники находятся в перманентной судебной тяжбе, и судом наложены ограничения на любые регистрационные действия, связанные с домом.
ЖК ApartRiver на набережной Новосибирска — заходи и живи
КУРТ в этой ситуации не дает ровным счетом ничего, поэтому пока это абсолютно нерабочий инструмент.
– Вы сказали об увеличении бюрократического давления при получении разрешений. В чем оно выражается?
– Сегодня в мэрии Новосибирска вопросами, связанными с выделением земельных участков, аукционами, выдачей ПЗЗ и разрешением на строительство занимается несколько ведомств. Порой между ними возникает недопонимание, они по-разному могут трактовать один и тот же документ. Все это отражается на отрасли.
На мой взгляд, было бы эффективнее, чтобы все вопросы, связанные со строительством и разрешением на него, курировал департамент строительства и архитектуры мэрии. Сегодня управление архитектурно-строительной инспекции (УАСИ), выдающее разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, подчиняется напрямую мэру города. Когда существует две параллельные структуры, они иногда начинают противоречить друг другу.
С одной стороны, мне понятна логика такого решения мэра. Нельзя в одних руках сосредотачивать столько власти. Но с другой стороны, это затягивает процесс, и потом возникают разные коллизии. Это неправильно, на мой взгляд.
Сегодня получить даже изменения на разрешенное строительство невозможно. Застройщику на стадии уже готового дома требуется согласование любых изменений. Например, необходимо перенести две перегородки в подвале. Однако вместо согласования можно получить отказ на разрешение и список замечаний на 5 страницах. Причем когда застройщик получал разрешение на строительство дома, этих замечаний не существовало. Пишут: у вас нет школ, нет транспортной инфраструктуры. Я бы понял, если бы такие замечания поступили, когда выдавали первое разрешение на строительство. Тогда застройщик должен найти ответы на эти вопросы. Мы не против вопросов. Но они должны задаваться своевременно. Когда дом на сдаче, о каких школах может идти речь? Вопросы инфраструктуры лежат в плоскости ответственности муниципалитета, а не застройщика.
– Какова ситуация с домом на улице Красноярской? Вокруг начала строительства кипят страсти. Жители соседних домов активно протестуют.
– С домом нормальная ситуация. За два месяца после старта продаж уже реализовано около 45% квартир. Мы получили все разрешения на строительство. Пытаемся вести диалог с жителями соседних домов. К сожалению, люди не хотят ничего слушать. У них одно желание – давайте отменим стройку.
Тут надо понимать, что против застройщиков работают не только соседи, но и профессиональные политтехнологи, которые раскачивают ситуацию в каких-то собственных целях.
– В такой ситуации, наверное, власть должна помогать бизнесу, иначе кто будет платить налоги?
– На текущий момент застройщики находятся один на один со своими проблемами.
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
